三亚购房要知道哪些法律方面的知识?

摘要：三亚市买房，1、审查合同的主体作为三亚购房者，需要特别注意了解并核实出售人身份信息。如果是代理人签合同，必须要求提供委托书的原件并保存，以防产权人最后借口代理人没有得到其授权而...

购房要知道哪些法律方面的知识? 海南三亚市房地产，海南三亚，风景优美，空气新鲜，海南三亚有极佳的天然游泳场，吸引着众多的国内外游人。

作为三亚市购房者，需要特别注意了解并核实出售人身份信息。如果是代理人签合同，必须要求提供委托书的原件并保存，以防产权人醉后借口代理人没有得到其授权而无权代理出售房屋，导致合同无法继续履行。即使卖方是产权证的产权人，并且产权证上只显示为卖方一个人，也要了解房屋是否存在共有人，并防止卖方隐瞒共有人的情况出售，导致合同正在履行过程中，共有人出现不予追认卖方出售行为，引发争议。

如果合同对履行期限约定不明，容易使卖方找到借口拒绝和拖延履行合同。付款是买方的义务，未约定付款期限对买方是有利的，其实不然，如果未约定付款期限，卖方有权随时要求买方付款，如果双方无法协商付款期限，卖方有权解除合同而不承担违约责任，或者因缺失付款期限这一合同必备条款且无法通过当事人协商补充确定的情况下，认定合同不成立。

比如双方为避税而签订阴阳合同，卖方违约时会以阴阳合同违法为由，要求以实际成交价交税，增加的税费由买方承担，从而逼迫买家主动加价或因无法承担多出的税费而同意解除合同。为防止卖方出现这种情况，双方在补充协议中约定“原登记价过户的应缴税费由买方承担，登记价与实际成交价之间的税费差额由卖方承担”，这样，卖方就不会再以此要挟了。还有的买方为了高贷多贷出资金，签订了阴阳合同交给银行，一旦卖方想毁约，就以高贷违法为由到银行撤销贷款承诺函，或者通过高贷出来的多余款项卖方不还给买方，高贷有极大风险，建议买方不要采用这种方式。

在签订合同前，要了解房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等情形。其实，即使房屋因业主欠债而被债权人申请查封，如果业主有心履约，可以提供担保解除查封置换出房屋继续履行合同，但如果业主遇海南房价上涨正好以此借口毁约，或是自己虚拟债权债务关系查封房屋，法院也因房屋被查封属于法律上不能继续履行的障碍而驳回买方要求继续履行的诉讼请求。因此，买卖合同中应约定如果因卖方原因导致房屋买卖合同无法继续履行过户到买方名下，卖方除合同约定的违约金外另行赔偿买方的损失。

有些卖方为了阻止买方继续履行合同，会以房屋的租客有优先购买权，而认为买卖合同无效。因此，买卖合同上应约定房屋不带租约，或在合同中约定“卖方保证租客放弃优先购买权，如租客拒绝放弃导致本交易无法进行视为卖方违约”。有些卖方明知买方海南买房的目的是自住，为了达到毁约的目的，利用合同法“买卖不破租赁”的原则，在约定的过户时间前与租客签订一份长期租赁合同，并威胁买方即使办了过户，也无法及时交房入住。因此，在买卖合同中应约定在房屋过户期间不得出租，否则另行赔偿违约金以外的经济损失。

买卖合同中就应切断卖方违约所带来的利益，合同应约定如由于卖方原因导致合同无法继续履行，醉终无法过户并交付给买方，卖方除合同约定的违约金，承担一切因违约产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估费等。一方不按合同约定的履行期限履行合同，迟延一天按日赔偿迟延履行违约金给守约方。卖方拒绝按约定期限履行合同义务，买方有权选择继续履行合同或解除合同并要求赔偿合同约定的违约金，如果市场价与合同交易价的差价部分已超过合同约定的违约金，则买方有权要求增加违约金到实际损失，即评估机构对卖方违约时评估的市场价与合同交易价的差价部分，这些都要在合同中约定。

如果在履行过程中对方有拖延或推诿的迹象，或双方发生分歧，要及时固定对方违约的证据，比如向对方发书面催告履行通知或书面磋商函等。比较常见的陷阱是有时卖方蓄意反价，给买家打电话或口头声明说不想卖了，而买家也会疏忽和错过了继续履行合同约定的程序和买方履行义务的期限，结果自己逾期履行达到约定解除合同的条件，对方依约解除合同要求买方承担违约责任。

三亚楼盘排行

1、金润豪庭： 均价18655元/㎡，金润豪庭位于三亚新风桥头新风路和河西路交汇处，绿化率40%。

2、南海幸福城三期： 均价246万元/套起元/㎡，南海幸福城三期位于南海大道168号，容积率3.00。

3、三亚丽禾温德姆产权酒店： 均价暂无元/㎡，三亚丽禾温德姆产权酒店位于三亚湾新城路93号，物业费6.8元/平米/月。

4、三亚财富海湾： 均价价格待定元/㎡，位于三亚市天涯区三亚湾路228号。

5、华悦海棠： 均价20000元/㎡，华悦海棠位于海南省三亚市海棠湾椰洲片区南田温泉度假城内，绿化率40.58%。

6、三亚景园城： 均价34500元/㎡，三亚景园城位于三亚市天涯区凤凰路159号凯丰大酒店对面，楼盘特点，浪漫主义的现代风情园林、泳池、景观凉亭、慢跑道、会所等娱乐配套应有尽有。1.7万平米的商业配套将涵盖餐饮、超市、幼儿园、健身房等一系列便民商务，满足业主们的日常生活所需。。

7、联投海棠韵： 均价价格待定往期600万元/套元/㎡，联投海棠韵位于三亚市海棠湾藤桥高速出口与龙海路交汇处附近，绿化率 30%。

8、绿地悦澜湾： 均价27000元/㎡，绿地悦澜湾位于海南省三亚市榆亚大道，产权年限70年。

9、金中海蓝钻： 均价43000元/㎡，金中海蓝钻位于三亚市海坡渡假区二线，物业费公寓3.5 、别墅4.5元/平米/月。

10、清平乐西郡： 均价价格待定元/㎡，清平乐西郡位于三亚市迎宾路481号（吉阳镇政府旁），医院配套有吉阳镇卫生院 (928米)三亚安宁医院 (4.4公里)；

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